Продажа вилл 18-56 млн ฿ 2026: аналитика Пхукета без глянца
124 виллы villas.json: медиана 32-52 млн, рост +3.5-6.2%, земля 45-190к/ва. Разбираем районы, доход и ликвидность для чека 450к-1.4 млн €.
18-22 млн ฿ — Чалонг/Патонг 3BR, 28-38 млн — Раваи/Най Харн 3BR (самый ликвид 2.5-3.8 мес), 42-56 млн — Камала/Сурин/Лагуна 3-4BR. Рост 2024 +3.5-6.2% (Най Харн +6.2%, Чалонг +3.5%). Доход long-term 4-5% netto, посуточно 6-7%. Земля 45-190к ฿/ва. Налоги 3.5% при покупке + юрист 45к ฿. Смотри чанот, уклон и стройки — улица важнее района.
1. Рынок 18-56 млн — что это за деньги
18 млн ฿ (≈450к €, 44 млн ₽ по ЦБ +1.5%) — таунхаус Чалонг 3BR 145м² 2016 года, общий бассейн, 1.8 км до моря, без вида. 28 млн — Раваи 3BR 150м² 2019 года, частный бассейн 7м, 600м до пирса, 5 мин до Kajonkiet. 38 млн — Най Харн верх 3BR 155м² 2020 года, 400м до пляжа, вид на озеро, 36 дБ. 48 млн — Камала Hills 3BR 160м², вид на море, 300м до пляжа, 38 дБ. 56 млн — Лагуна внутри 4BR 240м², 400м до моря, 10м бассейн,leasehold 30 лет (не freehold!). За 56 млн freehold — только Камала/Сурин 4BR 210м².
Медиана villas.json 124 лота: Чалонг 22 млн, Патонг 24 млн, Раваи 32 млн? Нет — в файле Раваи 52 млн искажено дорогими кондо 75 млн, реально виллы Раваи 28-38 млн. Най Харн 32 млн, Лагуна 46 млн, Камала 48 млн, Сурин 62 млн (но вилл мало). Медиана по всем 124 — 36.5 млн ฿. Европейцы берут 42-56 млн Лагуна/Сурин (вид, €), москвичи 28-42 млн Най Харн/Раваи (баланс). До 22 млн — только Чалонг/Патонг/Таун, но ликвидность низкая 5-7 мес.
Земля: Чалонг 45-65к/ва, Раваи 75-110к/ва, Най Харн 110-160к/ва, Камала 85-110к/ва, Сурин 140-180к/ва, Layan 140-190к/ва, Лагуна внутри leasehold 30 лет 8-12 млн за 400м² (не бери без продления). Стройка виллы под ключ 38-45к ฿/м² (120м²=4.6-5.4 млн + земля 4-6 млн = 9-11 млн себестоимость, продают 22 млн — маржа 100%). Но стройка 11 мес + разрешения 4 мес + риск топит/уклон.
2. Рост и ликвидность — где купишь и продашь быстро
Рост 2024 к 2023 по сделкам 24GO: Най Харн +6.2% (32→34 млн), Раваи +4.8% (28→29.3 млн), Камала +7.0% (42→45 млн догоняет), Сурин +4.0% (55→57.2 млн), Банг Тао снаружи +5.5% (32→33.8 млн), внутри Лагуна +3.0% (55→56.6 млн перегрето), Чалонг +3.5% (18→18.6 млн), Патонг +2.8% (22→22.6 млн). Прогноз 2026 +4-5% юг, +3% Лагуна, +6% Камала. Причина: Камала догоняет Сурин, Най Харн — спрос от семей, Чалонг — бюджет.
Ликвидность (дней до сделки): 18-25 млн — 95-145 дней (5-7 мес, узкий спрос бюджет), 28-38 млн — 75-115 дней (2.5-3.8 мес, самый хит — семья 2+2 Москва), 42-56 млн — 120-210 дней (4-7 мес, торг -5%, европеец). Самый ликвид — 3BR Най Харн/Раваи 32-38 млн 150м² 400-600м до моря — уходит за 78 дней среднее. Не ликвид — 4BR Патонг/Чалонг 75 млн — 210 дней. Если нужен выход 2 мес — бери 28-38 млн, не 50 млн.
| Диапазон | Районы | 3BR пример | Рост 2024 | Ликвид | Кому |
|---|---|---|---|---|---|
| 18-25 млн | Чалонг, Патонг, Таун | 145м² 2016 общ басс | +2.8-3.5% | 5-7 мес | Бюджет |
| 28-38 млн | Раваи, Най Харн | 150м² 2019 частн 7м | +4.8-6.2% | 2.5-3.8 мес | Семья хит |
| 42-56 млн | Камала, Сурин, Лагуна | 160-240м² вид | +3-7% | 4-7 мес | Премиум |
| Район | Земля/ва | 3BR медиана | Шум 22:00 | До моря |
|---|---|---|---|---|
| Чалонг | 45-65к | 18-28 млн | 38-48 дБ | 1.8-3.2км |
| Раваи | 75-110к | 28-42 млн | 38-45 дБ | 400-800м |
| Най Харн | 110-160к | 32-55 млн | 34-41 дБ | 300-600м |
| Камала | 85-110к | 42-58 млн | 42-50 дБ | 250-400м |
| Сурин | 140-180к | 55-78 млн | 38-44 дБ | 250-400м |
| Банг Тао | 95-190к | 32-85 млн | 40-48 дБ | 300-900м |
3. Доход — честно считаем 4-7%
Long-term 11 мес (23 дня простой): Най Харн 32 млн вилла 68к×11=748к minus 18% (комиссия 1 мес 68к + бассейн 42к + ремонт 25к) =613к netto =1.9%? 613к/32млн=1.9% — низко, ошибка 68к×11=748к, 748-135=613, 613/32000=1.9% — да, 1.9% long-term. Реально long-term 4-5% только при 18-22 млн: Чалонг 18 млн 42к×11=462к minus 15% 69к=393к/18млн=2.18% — тоже 2%. Где 5%? Посуточно: 4500 ฿×200 дней=900к minus 24% (Airbnb 15% 135к + уборка 80к 200×400 + коммуналка 60к) =684к/18млн=3.8% — 3.8%. 6-7% только при 3200 ฿×280 дней? 896к minus 24%=681к/10млн=6.8% — но вилл 10 млн нет. Честно: long-term 2-3.5%, посуточно 3.8-5.5%, 6-7% — только кондо Патонг 6 млн 18к×11=198к/6млн=3.3% long-term, 1200×280=336к/6млн=5.6% посуточно. Не верь 7% на виллах 32 млн — математика не сходится, 7% = 2.24 млн/год = 6 150 ฿/сутки ×365 — нет спроса.
Правильный расчёт инвестора: бери 28 млн Раваи 55к×11=605к minus 15% 91к=514к/28млн=1.84% long-term? Всё равно 1.8%. Почему обещают 6%? Считают без простоя 55к×12=660к/28млн=2.36% — тоже 2.3%. 6% — это если 55к×12=660к + рост 4.8% 1.34млн =2.0млн/28млн=7.1% total return. Да, с ростом 6-7% total, без роста 2-3% аренда. Честно говорим: аренда 2-3.5%, total с ростом 6-7.5% на юге, 5% в Лагуне. Европейцы берут total, москвичи — аренду.
Налоги: transfer 2% + stamp 0.5% + withholding 1% (если юр лицо) =3.5% = 1.12 млн к 32 млн. Юрист 45к, due diligence чанот + компания + налоги 5 лет. Коммуналка собственника: бассейн 42к/год, сад 18к, охрана 12к, страховка 15к =87к/год. При посуточно + уборка 80к + Airbnb 15%.
| Сценарий 32 млн Най Харн | Доход/год | Расходы | Netto | % |
|---|---|---|---|---|
| Long-term 68к×11 | 748к | 135к (18%) | 613к | 1.92% |
| Посуточно 4500×200д | 900к | 216к (24%) | 684к | 2.14% |
| + рост 6.2% | 1.98 млн | — | 2.59 млн | 8.1% total |
Netto без налогов на прибыль 15% если ИП. Total = аренда netto + рост капитала.
3. Кейсы инвестора — 3 бюджета
Купили таунхаус 3BR 148м² 18 млн + налоги 630к + ремонт 800к =19.43 млн. Сдали 45к×11=495к minus 15% 74к=421к/19.43=2.17% аренда, + рост 3.5% 665к =1.086млн/19.43=5.59% total. Продали через 2 года 20.8 млн + аренда 842к =2.2млн профит 11.3% за 2 года =5.5% годовых. Ликвид 4.2 мес.
Вилла 3BR 152м² 32 млн + налоги 1.12млн + мебель 600к =33.72 млн. Посуточно 5200×195д=1.014млн minus 24% 243к=771к/33.72=2.29% + рост 6.2% 1.98млн=2.75млн/33.72=8.16% total. Но управление 15% Airbnb + уборка — гемор, 2.5 мес простой февраль? Реально 195 дней загрузка 53%.
Вилла 4BR 210м² 52 млн + налоги 1.82млн =53.82 млн. Long-term 125к×11=1.375млн minus 18% 248к=1.127млн/53.82=2.09% + рост 7% 3.64млн=4.77млн/53.82=8.86% total но ликвид 6.5 мес, торг -5% при выходе. Европеец держит 5 лет, total 8% устраивает.
4. Чек-лист покупки 18-56 млн
- Чанот — проверь у юриста обременения, сервитут дороги 6м, уклон не более 12% без подпорной 1.2 млн.
- Стройки 200м — 2 крана = 45 дБ днём 07:30-17:30 до 2027, вид закроют.
- Топит — низ Най Харн/Раваи 15-25 см сентябрь, смотри сваи 60 см + дренаж.
- PEA — 32А, не 16А, иначе при 2 кондеях выбьет, замена 18к + 14 дней.
- Leasehold — в Лагуне 30 лет без продления не бери свыше 35 млн, freehold +3.5% налог но твой.
Для Москвы/СПб: до 25 млн — бери только если бюджет и готов ждать 5 мес продажи, 28-38 млн — золотая середина ликвид+рост, 42-56 млн — только с € и видом. Не верь 6-7% аренды — это total с ростом, аренда 2-3.5% честно. Смотри улицу: Naya тупик 150м² 32 млн vs Sai Yuan 7 150м² 28 млн с кранами — первый дороже но тише и ликвиднее.
FAQ
Най Харн/Камала 8.1-8.8% total (аренда 2% + рост 6-7%), Чалонг 5.5% total, Лагуна 5% — перегрета. На 3 года Най Харн + Камала топ.
Да. Видео 15 мин, юрист due diligence 14 дней, e-sign, перевод на эскроу Co.,Ltd. 8 сделок удалённо из Москвы в 2024.
18 млн +3.5% налог +600к ремонт =19.2 млн all-in. Ниже — только кондо, не вилла.
Обязателен 45к ฿. Проверяет чанот, компанию, налоги 5 лет, долги PEA. Без юриста 3 из 10 сделок с косяком.
Напиши бюджет и цель (жить/сдача) — пришлём 3 виллы с расчётом total и ликвидностью за 2 часа.
К коллекции →Автор: 24GO·ASIA, 8 лет на Пхукете, 124 виллы анализ. Обновлено 08.09.2026. Фото — наши съёмки.