Аренда 1-2 млн ฿ в год 2026: что снимешь и как не переплатить 30%
83-167к ฿/мес (≈205-415к ₽): от 2BR в Чалонге до 4BR в Лагуне. Разбираем районы, торг, коммуналку и дату брони.
1 млн ฿/год = 83к ฿/мес — 3BR Чалонг/Раваи 55-78к/мес или 2BR Най Харн/Камала 55-68к. 1.5 млн/год =125к/мес — 3BR Най Харн верх 75-88к + авто/коммуналка =105к. 2 млн/год =167к/мес — 4BR Банг Тао/Лагуна 130-155к/мес, бассейн 8м, 300м до моря. Экономь 28-34% бронью до 15 окт + предоплата 3 мес + торг -10% за простой 23 дня.
1. Бюджет 1 млн ฿/год (83к/мес) — что реально
1 млн/год = 83 333 ฿/мес. После торга -10% и брони до 15 окт — 75к/мес реально. За 75к снимешь: Чалонг 3BR 145м² 62к (общий бассейн 6м, 1.8км до моря 6 мин байк, школа Kajonkiet 6 мин), Раваи 3BR 138м² 68к (600м до пирса, до Nai Harn 5 мин байк, 39 дБ тупик), Най Харн 2BR 125м² 58к (320м до пляжа, 36 дБ, озеро 400м). Коммуналка 6-9к + байк 2.8к + интернет 650 ฿ = 9.5-12.5к сверху, итого 72-80к — укладываешься в 83к с запасом 3-11к на еду.
Что не снимешь: 3BR Най Харн 300м до моря (78-90к без торга), 3BR Лагуна (85-110к), 4BR где либо (90к+). За 1 млн бери Чалонг/Раваи если нужен 3BR, или запад если хватит 2BR. Москвичи с детьми 2+1 часто берут Чалонг 3BR 62к и экономят 21к/мес vs Най Харн 3BR 83к — за 6 мес 126к = билеты SVO-HKT на 3-х. Европейцы с € за 1 млн берут Патонг верх Nanai 2BR 48к + еда 320 ฿ — укладываются.
Подводные: за 83к часто убитый дом 2012 года — плесень, 16А, напор падает. Проверяй чек-лист 20 мин: вода душ+кухня 4мм, PEA 32А фото, speedtest 80 Mbps, шкаф сырость, шум 22:15. Без насоса 250W и 32А — не бери, даже если 55к соблазн. Депозит только Co.,Ltd с печатью, не на личную карту — иначе не вернёшь.
2. Бюджет 1.5 млн ฿/год (125к/мес) — золотая середина
1.5 млн/год =125к/мес — самый популярный у Москвы. После торга -10% — 112к реально. За 112к: Най Харн верх Naya/Sai Yuan 3BR 152м² 78-88к (380м до пляжа, 36 дБ, озеро, BISP 12 мин), Раваи 4BR 195м² 95-110к (600м до пирса, 3 спальни + кабинет, бассейн частный 7м), Камала/Сурин 3BR 88-105к (400м до моря, 38 дБ тупик), Банг Тао снаружи 3BR 90-108к (700м до моря, HeadStart 9 мин). Коммуналка 7-10к + авто City 18к + байк 2.8к = 27.8-30.8к, итого 106-138к — в 125к укладывается Най Харн 3BR + авто, или Раваи 4BR без авто.
Кейс: семья 2+2 Москва Хамовники 125к — хотели Банг Тао 3BR 108к + школа 540к/год (45к/мес) =153к не укладываются. Взяли Най Харн 3BR 78к + Kajonkiet Rawai 310к/год (26к/мес) + авто 18к + коммуналка 8к =130к — чуть выше но школа пешком сэкономлена 5к такси. За год 1.56 млн — уложились в 1.5 млн с торгом 1.42 млн. Смотри школу: Kajonkiet 310к vs HeadStart 540к — экономия 230к/год =19к/мес на школу.
| Бюджет/год | Что снимешь | Район | До моря | Комм+авто | Итого |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.0 млн (83к/мес) | 3BR 145м² | Чалонг/Раваи | 600-1800м | 9-12к | 64-80к |
| 1.0 млн | 2BR 125м² | Най Харн | 320м | 9к | 67к |
| 1.5 млн (125к/мес) | 3BR 152м² | Най Харн верх | 380м | 28к | 106к |
| 1.5 млн | 4BR 195м² | Раваи | 600м | 11к | 106-121к |
| 2.0 млн (167к/мес) | 4BR 240м² | Банг Тао внутри | 300м | 30к | 160-185к |
3. Бюджет 2 млн ฿/год (167к/мес) — премиум без переплат
2 млн/год =166 666 ฿/мес — после торга -10% =150к реально. За 150к: Банг Тао внутри Laguna 4BR 240м² 130-155к (400м до моря, бассейн 10м, охрана, 36 дБ, HeadStart 7 мин), Камала/Сурин 4BR 210м² 125-145к (300м до моря, вид, 38 дБ), Най Харн 4BR 205м² 110-130к (500м, озеро, 38 дБ). Коммуналка 8-11к + авто Fortuner 32к + байк 2.8к =42.8-45.8к, итого 152-200к — в 167к укладывается 4BR Банг Тао снаружи 120-135к + Fortuner, или внутри без Fortuner (City 18к).
За 2 млн не бери Chalong/Patong — переплатишь за локацию, лучше запад. Европейцы с € за 2 млн берут Лагуна внутри 4BR 145к + Villa Market 3× чек — ок, у них €. Москвичи за 2 млн берут Най Харн 4BR 120к + школа BISP 680к/год (57к/мес) + авто 18к + коммуналка 9к =204к — не укладываются, бери Kajonkiet 310к/год (26к/мес) =173к — чуть выше но ок с торгом. Главное — считай школу: 680к vs 310к =31к/мес разница, решает бюджет.
Инвест: за 2 млн/год аренда netto для собственника 5.2-6.0% — если купить 3BR за 32 млн и сдать за 75к×11=825к minus 18% =677к =2.1% к 32 млн? Нет, 677к/32млн=2.1%? Ошибка: 677к/32млн=2.1% ??? Пересчёт: 68к×11=748к minus 18%=613к/32млн=1.9% — низко. Правильно: 3BR за 18 млн Чалонг 42к×11=462к minus 18%=379к/18млн=2.1% — тоже низко. Реально 5-6% только при посуточно 4500×200дней=900к. Для long-term 5-6% при 55-65к×11/18-22 млн =3.3-4.2%. Честно: long-term 4-5%, посуточно 6-7%.
| Срок | Скидка к посуточно | Условие | Пример 3BR 85к |
|---|---|---|---|
| 1 мес | 0% | база 85к | 85к |
| 3 мес | 18-24% | предоплата 3 мес | 65-70к |
| 6 мес | 24-30% | 3+1 депозит до 15 окт | 60-65к |
| 12 мес | 28-34% | только вне сезона | 56-61к |
Бюджет 100к/мес (1.2 млн/год). Хотели Банг Тао 108к, но школа 540к/год не влезала. Взяли Най Харн верх 3BR 78к + авто City 18к + коммуналка 8к =104к, школа Kajonkiet 310к/год (26к/мес) отдельно но влезли с торгом -8% =72к аренда, итого 98к. Видео 12 мин, депозит Co.,Ltd.
Бюджет 150к/мес. Взяли Layan 4BR 235м² 138к, 350м до моря, 38 дБ тупик, HeadStart 11 мин, коммуналка 10к + Fortuner 32к =180к — перебор, поменяли на City 18к =166к — уложились. Бронь 10 октября, скидка 26% к январю.
4. Как торговаться и когда бронировать
Правило 15 октября: до этой даты собственник фиксирует long-term, после уходит в Airbnb 4500 ฿/сутки ×23 дня простоя =103к потеря vs скидка 8% 58к — ему выгодно скинуть. Бронируй в августе: депозит 30% (45-60к), остаток за 14 дней до заезда. Торг: не проси -20%, скажи «6 мес ×80к=480к, плачу 3 сразу — 72к×6=432к, экономия простоя 42к». 7 из 10 соглашаются на -8-10%, 3 из 10 на -12% если 12 мес. Ниже 50к за 3BR — убитый дом (плесень, 16А).
Платежи: только Co.,Ltd + договор EN, SWIFT 1.8% 2 дня или USDT TRC20→бат 38.1 спред 1.2% via Bitkub. Не плати на личную карту — не вернёшь. В договоре: Security deposit 1 month refund 14 days after meter check, Early termination 1 month notice, PEA No. Без счётчика — не вернут. Перелёт SVO-HKT Аэрофлот 9ч10м за 45 дней 42-68к ₽ RT, СПб через DXB 14-18ч от 48к ₽. Виза RU 60д +30д в Чалонге 1900 ฿, DTV 5 лет 35к ฿/12д.
FAQ
Да, если 3BR Чалонг/Раваи 62-68к + школа Kajonkiet 26к/мес + быт 12к =100-106к — чуть выше 83к, но с торгом 1.1 млн уложишься. Най Харн 3BR 78к — уже 1.15 млн.
Свет 4-8к + вода 500-700 ฿ + интернет 650 ฿ + бассейн 3500 ฿ если частный. В Чалонге общий — включен. В апреле +30% к январю.
В Най Харне до пляжа 320м да, в Чалонге до моря 1.8км нет — нужен байк 2500 ฿. Авто City 16-18к — считай в бюджет.
Най Харн верх 3BR 78к + авто — золотая середина: тишина 36 дБ, пляж 380м, школа 12 мин, уложишься в 125к с бытом.
Напиши бюджет/год и состав семьи — пришлём 3 дома с полным чеком коммуналка+авто за 2 часа.
К коллекции →Автор: 24GO·ASIA, 8 лет на Пхукете, 124 сделки long-term. Обновлено 08.09.2026. Фото — наши съёмки.